A partir del 01.01.2019, rigen las nuevas reglas aplicables al FIBRA (Fideicomiso de Titulización para la Inversión en Renta de Bienes Raíces), al FIRBI (Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles) y a las transferencias de facturas negociables. Los principales aspectos son los siguientes:

1. FIBRA Y FIRBI

1.1 Se considerará que la enajenación se realiza en la fecha en que:

• Se transfiera de forma total o parcial el inmueble.
• El fideicomisario (FIBRA) o partícipe (FIRBI) transfiera los certificados de participación. Cuando se transfiera alguno de los certificados como consecuencia de la transferencia del inmueble, el valor de enajenación y el costo computable serán proporcionales a los certificados transferidos respecto del total de certificados recibidos por la transferencia.
• El fideicomiso FIBRA o fondo de inversión FIRBI, pierden tal condición según las normas del Mercado de Valores, aun cuando sea posible su recuperación.

1.2 El FIBRA y el FIRBI podrán depreciar el inmueble, considerando como costo computable el valor de suscripción que conste en los certificados de participación que hayan emitido.

1.3 La comunicación de las transferencias podrá ser realizada por un tercero designado por vía reglamentaria.

1.4 Se modifican los requisitos para que la Sociedad Titulizadora (FIBRA) o la Sociedad Administradora (FIRBI), según corresponda, retenga de manera definitiva el 5% sobre la renta bruta de las rentas por arrendamiento u otra cesión en uso de los inmuebles, atribuidas a personas naturales, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal. Las principales modificaciones son las siguientes:

• Se agrega como requisito que se ostente la calidad de FIBRA o FIRBI, de acuerdo con las normas del Mercado de Valores aplicables.
• Se eliminan los requisitos de que ciertas actividades sean tercerizadas y la prohibición de vinculación, entre otros.
• El plazo durante el cual se debe cumplir con el requisito de tener la propiedad de menos de 20% del total de certificados de retención deberá ser: (a) durante todo el ejercicio gravable, si el fideicomisario (FIBRA) o partícipe (FIBRI) es sujeto domiciliado; o, (b) en el momento en que las rentas sean pagadas o acreditadas, si el fideicomisario (FIBRA) o partícipe (FIBRI) es una empresa unipersonal constituida en el exterior.
• Si el fideicomisario (FIBRA) o partícipe (FIBRI) y sus vinculadas tienen la propiedad de más del 5% de certificados de participación emitidos por la Sociedad Titulizadora (FIBRA) o Sociedad Administradora (FIRBI), únicamente operará la retención si el contribuyente comunica a esta sociedad que cumple con el requisito de tener al menos 20% del total de certificados. Esta comunicación tiene carácter de declaración jurada.
• Se establecen las reglas aplicables a las retenciones dependiendo de la calidad del fideicomisario (FIBRA) o partícipe (FIBRI):

a) Sujetos domiciliados: la retención se efectúa sobre las rentas brutas devengadas en cada ejercicio, excepto para el caso de redenciones o rescates que se efectúen antes del cierre del ejercicio, en cuyo caso la retención deberá efectuarse sobre las rentas brutas devengadas a tal fecha.

En el primer caso, el pago del impuesto retenido deberá realizarse hasta el vencimiento de las obligaciones tributarias que correspondan a febrero del ejercicio siguiente. En la excepción, el pago deberá realizarse en los plazos previstos para las obligaciones mensuales.

b) Empresa unipersonal constituida en el exterior: la retención se efectuará sobre las rentas brutas pagadas o acreditadas y el pago del impuesto retenido se abonará al fisco dentro de los plazos previstos para las obligaciones mensuales.

1.5 De incumplirse el requisito de la propiedad del 20% del total de certificados de participación, no se afecta la aplicación de la tasa de retención de 5% sobre las rentas brutas que se atribuyan a los demás fideicomisarios (FIBRA)/partícipes (FIBRI).

1.6 Los gastos que incidan conjuntamente en rentas por arrendamiento u otra forma de cesión en uso de los inmuebles y otras rentas gravadas, rentas exoneradas o inafectas, que sean atribuibles, serán determinados de manera proporcional a cada una de estas rentas. Si ello no fuera posible, se considerará como gasto que ha incidido en cada renta el resultado de aplicar al total de gastos comunes un porcentaje (obtenido de dividir la renta bruta de cada renta entre el total de rentas brutas).

Las disposiciones sobre transferencia en los FIBRA y FIRBI, son aplicables desde el 01.01.2019 incluso a los inmuebles transferidos fiduciariamente o aportados hasta el 31.12.2018.

2. TRANSFERENCIA DE FACTURAS NEGOCIABLES

2.1 El ingreso por servicios obtenido por el factor o adquirente de una factura negociable está gravado con la tasa de 5% para el IR. Ello siempre que el factor o adquirente sea (i) una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, domiciliada en el país; o, (ii) una empresa unipersonal constituida en el exterior.

2.2 Actúan como agentes de retención de carácter definitivo: (i) el adquirente del bien, usuario del servicio o quien realice el pago; o, (ii) las sociedades administradoras de los fondos de inversión, las sociedades titulizadoras y fideicomisos bancarios.

• Si el agente de retención es el adquirente del bien, usuario del servicio o quien realice el pago, se aplicarán las siguientes reglas:

a) La retención se efectuará en el momento del pago de la factura negociable.

b) El impuesto retenido deberá ser abonado al fisco dentro de los plazos previstos para las obligaciones de periodicidad mensual.

• Si el agente de retención es la sociedad administradora de los fondos de inversión, la sociedad titulizadora o el fideicomiso bancario, se aplicarán las siguientes reglas según se traten de sujetos domiciliados o de empresa unipersonal constituida en el exterior:

a) Sujetos domiciliados: la retención se efectúa sobre los ingresos por servicios que correspondan a los servicios devengadas en cada ejercicio, excepto el caso de redenciones o rescates que se efectúen antes del cierre del ejercicio, en cuyo caso la retención deberá efectuarse sobre los ingresos devengados a tal fecha.

En el primer caso, el pago del impuesto retenido deberá realizarse hasta el vencimiento de las obligaciones tributarias que correspondan a febrero del ejercicio siguiente. En la excepción, el pago deberá realizarse en los plazos previstos para las obligaciones mensuales.

b) Empresa unipersonal constituida en el exterior: la retención se efectuará sobre los ingresos por servicios que correspondan a los servicios pagadas o acreditadas y el pago del impuesto retenido se abonará al fisco dentro de los plazos previstos para las obligaciones mensuales.

2.3 Los gastos que incidan conjuntamente en los ingresos por servicios obtenidos por el factor o adquirente de la factura negociable y otras rentas gravadas, rentas exoneradas o inafectas, que deban ser atribuidos por los agentes de retención y no sean imputables directamente, serán determinados de manera proporcional a cada una de estas rentas. Si ello no fuera posible, se considerará como gasto que ha incidido en cada renta el resultado de aplicar al total de gastos comunes un porcentaje (obtenido de dividir la renta bruta de cada renta sobre el total de rentas brutas).